"지금 집을 내놔도 5월까지 잔금을 못 치르면 세금이 2억이 더 나온다고요?"
며칠 전 제 친우의 하소연이 기억이 납니다. 서울 마포와 경기도 성남에 집을 두 채 가지고 있었는데, 느긋하게 매도를 준비하다가 2025년 말 '조정대상지역 확대' 발표를 놓치는 바람에 순식간에 '중과세 대상자'가 되어버린 케이스였습니다. 자칫하면 양도세만 수천만 원에서 억 단위까지 더 내야 할 위기였죠.
지금 이 글을 읽고 계신 여러분도 안심할 수 없습니다. 2026년 5월 9일. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 운명의 날이 코앞으로 다가왔기 때문입니다. 게다가 작년 10월, 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 다시 묶이면서 세금 계산법이 완전히 달라졌습니다.
오늘 글에서는 2026년 현재 시점에서 가장 시급한 '양도세 중과 피하는 법'부터, 헷갈리는 '오피스텔·분양권 주택 수 포함 기준'까지 명쾌하게 정리해 드리겠습니다. 더 이상 '카더라' 통신에 의존하지 마시고, 정확한 기준을 통해 내 자산을 지키십시오.
목차
1. 2026년 5월 9일, '세금 폭탄'의 카운트다운
가장 먼저 체크해야 할 것은 바로 날짜입니다. 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치를 2026년 5월 9일까지만 적용하고 종료하겠다고 못 박았습니다. 이는 단순히 "세금이 조금 오르는" 수준이 아닙니다.
중과세 부활 시 세율 변화 (조정대상지역 기준)
5월 10일 이후 잔금을 치르게 되면, 기본세율(6~45%)에 엄청난 가산세율이 붙습니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p 중과 (최고 65%)
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p 중과 (최고 75%)
- 장기보유특별공제: 전면 배제 (가장 뼈아픈 부분입니다)
만약 양도차익이 5억 원인 3주택자가 5월 9일 이전에 팔면 세금이 약 2억 원대이지만, 하루 늦은 5월 10일에 팔면 세금이 약 4억 원 가까이 나올 수 있습니다. (지방세 포함 시 최고 세율 82.5% 육박)
마지막 희망: "계약일 기준" 특례를 노려라
현재 시장에서는 매물 잠김과 급매가 동시에 나타나고 있습니다. 다행히 정부가 퇴로를 열어주기 위해 검토 중인 '잔금 유예 특례'가 핵심 전략입니다.
원칙은 5월 9일까지 '잔금 청산' 또는 '등기 이전'을 마쳐야 하지만, 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한해, 잔금 지급일을 일정 기간(기존 규제지역 3개월, 신규 규제지역 6개월 등) 유예해 주는 방안이 유력하게 논의되고 있습니다. 따라서 지금 당장 잔금을 못 받더라도 계약서라도 5월 9일 전에 쓰는 것이 절세의 핵심입니다.
2. "나도 모르게 다주택자?" 확대된 조정대상지역의 함정
많은 분들이 "나는 강남에 안 사니까 괜찮아"라고 생각하십니다. 하지만 2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기도 핵심 12개 지역이 규제지역으로 묶였습니다. 비조정지역일 때는 2주택자도 일반세율을 적용받았지만, 이제는 꼼짝없이 중과 대상이 되었습니다.
| 구분 | 해당 지역 (2026년 2월 기준) |
|---|---|
| 기존 규제지역 | 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파), 용산구 |
| 신규 편입지역 | 서울 전역(25개 구), 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 하남, 수원, 안양, 용인 수지, 의왕 등 |
위 표에 있는 지역에 집을 두 채 이상 가지고 계신다면, 5월 9일 이후 매도 시 '양도세 폭탄'이 확정적입니다. 특히 경기도 분당, 광명, 과천 등에 집을 보유한 분들은 과거의 '비조정지역 혜택' 기억을 빨리 지우셔야 합니다.
3. 세목별 주택 수 계산: 오피스텔과 분양권의 반전
"오피스텔 하나 있는데 이것도 주택인가요?" 이 질문에 대한 답은 "세금 종류마다 다르다"입니다. 2026년 기준으로 가장 많이 실수하는 주택 수 산정 기준을 정리했습니다.
1) 취득세: "취득일"이 중요하다
취득세 중과(8%, 12%)를 판정할 때 오피스텔과 분양권이 주택 수에 들어가는 기준입니다.
- 주거용 오피스텔: 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수 포함. (그 이전 취득분은 제외)
- 분양권/입주권: 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수 포함.
2) 양도소득세: "실제 사용 용도"가 중요하다
양도세 중과 여부를 따질 때는 기준이 더 엄격합니다.
- 주거용 오피스텔: 취득 시기와 상관없이 실제 주거용으로 사용 중이면 무조건 주택 수에 포함. (전입신고 여부 등 확인)
- 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함. (이전 취득 분양권은 주택 수 제외)
만약 2020년 12월에 당첨된 분양권을 가지고 계신다면, 이는 양도세 계산 시 주택 수에 포함되지 않습니다. 다른 주택을 팔 때 '1세대 1주택 비과세'를 받을 수 있는 중요한 틈새입니다. 반면 2021년 이후 취득한 분양권은 주택으로 카운트되어 비과세를 날려버릴 수 있으니 주의하세요.
4. [자가진단] 2026년 다주택자 세금 체크리스트
복잡한 법령 대신, 아래 체크리스트로 내 상황을 빠르게 진단해 보세요. 하나라도 해당된다면 세무 전문가와 상담이 필요한 '위험군'입니다.
| 체크 항목 (Yes / No) | 진단 결과 |
|---|---|
| ① 서울, 과천, 성남 등에 2채 이상의 주택을 보유 중인가? | [위험] 2026년 5월 9일 이후 매도 시 양도세 20~30% 중과 확정. |
| ② 주거용으로 쓰는 오피스텔이 있는가? | [주의] 양도세 계산 시 주택 수 포함. 비과세 판단 시 실수 1순위. |
| ③ 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 있는가? | [주의] 주택 수에 포함됨. 기존 주택 비과세 혜택 박탈 가능성. |
| ④ 일시적 2주택 기간(3년)이 곧 만료되는가? | [시급] 기간 내 못 팔면 양도세 과세 + 취득세 추징까지 발생. |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 5월 9일에 계약하고 6월에 잔금 받아도 중과 피할 수 있나요?
원칙적으로 양도세 기준일은 '잔금 청산일'입니다. 따라서 5월 9일 이후 잔금을 받으면 중과세 대상입니다. 단, 정부가 추진 중인 '계약일 기준 특례(5월 9일까지 계약 시 잔금 유예)'가 확정된다면 구제받을 수 있습니다. 반드시 최신 정책 발표를 확인하고 특례 적용 여부를 따져야 합니다.
Q. 조정대상지역이 해제될 가능성은 없나요?
2025년 말에 정부가 규제지역을 대폭 확대한 것은 집값 재상승을 막겠다는 강력한 의지입니다. 2026년 상반기 중에 서울이나 경기 핵심 지역이 규제에서 풀릴 가능성은 매우 낮습니다. 규제 해제를 기다리기보다 현 상황에 맞춰 대응하는 것이 안전합니다.
Q. 지방 저가 주택(공시가 1억 이하)도 주택 수에 포함되나요?
세목별로 다릅니다. 취득세 중과 계산 시에는 공시가격 1억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 하지만 양도세 중과 판정 시에는 지역에 따라 포함될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 특히 수도권, 광역시, 세종시 읍·면 지역을 제외하고는 양도세 중과 주택 수에서 빠지는 경우가 많지만, 반드시 세무사와 확인해야 합니다.
정리하자면, 2026년 상반기는 다주택자에게 있어 '선택의 시간'입니다. 5월 9일이라는 데드라인은 명확하며, 규제 지역은 더 넓어졌습니다. 무조건 버티기보다는, 똘똘한 한 채를 남기고 나머지를 정리하여 세금 리스크를 줄이는 '가지치기' 전략이 필요한 시점입니다. 내 자산 현황을 체크리스트에 대입해 보고, 필요하다면 매도 계약을 서두르십시오.
본 콘텐츠는 2026년 2월 5일 기준의 법령과 정책 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 부동산 세법은 수시로 변경될 수 있으며, 개별적인 세금 계산은 자산 현황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 중요한 의사결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
